Le sorprese del Superbonus non sono solo quelle che sta facendo il governo che, con il blocco della cessione del credito, rischia di mandare al fallimento il 40% delle imprese edili, come ha lamentato qualche giorno fa il rappresentante dell’Ance, Antonio Angelone, durante un incontro con Nicola Zingaretti.
L’opportunità concessa dallo Stato ha messo infatti in moto una verifica strutturale sul patrimonio immobiliare del Paese che, in alcuni casi, riserva spiacevoli sorprese.
E’ il caso dei due palazzi di via Costanza del condominio “Stefania Nait” che si erano rivolti all’amministratore e quindi a un general contractor per eseguire lavori di adeguamento sismico nelle due palazzine, tramite l’installazione di ammortizzatori sismici.
Le verifiche strutturali eseguite però sui due fabbricati hanno dato un esito disastroso: “La struttura verificata sotto combinazione di carico SLU gravitazionale non soddisfa – hanno sentenziato i tecnici incaricati – i requisiti minimi di sicurezza, definendo cosi un Indice di rischio nei confronti del sovraccarico verticale (…) rendendo così l’edificio allo stato di fatto non adeguato alla classe d’uso per la quale è stato progettato. Il superamento di uno stato limite ultimo ha carattere irreversibile”. In altre parole i palazzi, costruiti nel 1974, tra le prime lottizzazioni della zona di espansione, non sono agibili e non solo dal punto di vista sismico, ma dal punto di vista anche statico. Andrebbero insomma sgomberati, anche, se necessario, su ordine del sindaco.
Un bel problema, visto che nel condominio risiedono più di trenta famiglie, oltre a studi professionali. Un problema ancora più grosso, visto che dopo l’esito dei carotaggi tra i condomini si aperta una guerra legale che ha portato alcuni di essi a contestare la validità dei verbali nei quali si era deciso di aderire al Superbonus e si è chiesta la revoca dell’amministratore di condominio, accusato quest’ultimo di aver preso iniziative non richieste (come quello di fare i carotaggi) e di aver in pratica portato alla luce e a conoscenza delle autorità competenti un problema strutturale che rischia di sfrattare tutti e di deprezzare le proprietà.
Ieri la prima parte di questa battaglia legale ha avuto una prima sentenza: il giudice del tribunale di Sulmona, Piefilippo Mazzagreco, ha infatti respinto la richiesta di revoca dell’amministratore (condannando alle spese i ricorrenti), fissando dei principi importanti per una materia che è destinata a diventare terreno di scontro quotidiano.
L’amministratore, difeso dall’avvocato Fausto Di Marcantonio dello studio legale Valeri, ha detto sostanzialmente il giudice, ha agito nel rispetto delle sue prerogative e del mandato assembleare: nel momento in cui gli è stato dato l’incarico di occuparsi di come intervenire sul palazzo, ha legittimamente seguito la strada della verifica strutturale, anche se questa ha scoperto un vulnus grave. Altrettanto corretta è stata la decisione di comunicare l’esito dei carotaggi al Comune e al Genio civile, comunicazione anzi obbligatoria anche per l’incolumità pubblica.
Allo stesso tempo, però, il giudice ha sancito che non basta una delibera di maggioranza per intervenire sul bene personale (con questo ribaltando anche le sentenze fatte in passato, ad esempio in via Avezzano), ma occorre l’unanimità. Almeno quando si tratta di demolire. Ovvero che non si può confondere “il piano della disciplina della validità delle deliberazioni dell’assemblea, con quella delle sue attribuzioni, che non possono mai incidere sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, con la necessaria conseguenza che la delibera che ecceda in tal senso la competenza dell’assemblea è nulla”.
Ora bisognerà vedere come andrà a finire l’altra causa, quella tesa cioè ad annullare i verbali di assemblea, ma il risultato finale non è destinato a cambiare, perché l’inagibilità dei palazzi esula dalle competenze decisionali dei singoli: “Questione evidentemente diversa – chiarisce il giudice – è quella della eventuale situazione d’inagibilità dell’edificio e delle eventuali disposizioni dell’autorità amministrativa competente”. Insomma se non sarà il Superbonus a sfrattare i condomini, probabilmente dovrà farlo, per ragioni di sicurezza pubblica, il sindaco.
Il tutto entro dicembre 2023, tra blocchi del credito e ostacoli vari che il governo sta piazzando sulla strada del Superbonus.
Ma non è stata fatta nessuna controperizia?
Sentenze ,ricorsi ,perizie,controperizie…povera Italia !!